wallpaper

1September
2014

Процедурные и юридические вопросы сделок с недвижимостью
Зачем нужна расписка и как ее составлять

Отсутствие расписки – констатации факта и деталей расчетов сторон по сделке, чревато для покупателя потерей и недвижимости и денег. Как грамотно оформить финансовые отношения с продавцом, подтвердить получение им всех причитающихся средств?
Представьте, что в вашей жизни произошло радостное событие – вы «накопили и дом или квартиру купили». Процесс, завершившийся так замечательно, состоял из нескольких этапов. Сначала обнаружилось частное объявление: цена устроила, и даже удалось поторговаться.
Дом или Квартирка оказались в прямой продаже и именно в том районе, где вы давно мечтали поселиться. Все документы – уже подготовлены. Крайне приятная хозяйка в квартире не зарегистрирована и освободит ее очень быстро. Дело за малым: оставить требуемую сумму в сейфовой ячейке банка, оформить договор купли-продажи у нотариуса, сдать на регистрацию.

К моменту регистрации договора вещи вывезены, в банке вы отдали продавцу деньги, она вам – ключи от квартиры. Живите и наслаждайтесь!
Бумажно-правовой конфуз

Едва закончив ремонт в новом жилище, вы получаете судебную повестку. И с ужасом узнаете, что продавец требует лишить вас прав на данную площадь и незамедлительно выселить. Потому что бывшая хозяйка, якобы, никаких денег за квартиру не получала.

У вас есть зарегистрированный договор, подписанный лично продавцом, есть документы об аренде сейфовой ячейки в банке. У вас есть свидетели совершения всех этапов сделки, в том числе и процесса расчетов – друзья вас морально и физически поддерживали, особенно при транспортировке немалых средств. Также у вас есть моральное право негодовать сколько угодно по поводу отсутствия у продавца чести и совести.

Но вы серьезно рискуете остаться – через несколько лет изматывающих судебных разбирательств – без крыши над головой и без денег. Ведь у вас нет главного документа, который мог бы защитить ваши интересы, – расписки от продавца о том, что он получил всю причитающуюся ему за продажу квартиры сумму. Причем это не теоретический, а абсолютно реальный риск. Поскольку прецеденты уже были.

В последнее время закон все более лоялен к добросовестному приобретателю. И это создает у порядочных покупателей иллюзию защищенности их интересов. В данном случае совершенно безосновательную, поскольку отсутствие расписки как подтверждения факта расчетов как раз и ставит под сомнение добросовестность нового владельца недвижимости.

Президиум Верховного суда РФ неоднократно оставлял без удовлетворения протесты Генеральной прокуратуры РФ, утверждая тем самым первоначальные, принятые за два-три года до этого, решения районных судов о возврате квартир продавцам и выселении покупателей без какого-либо возмещения их расходов. Потому что доказать факт передачи денег за приобретенное жилье без расписок подававших иски продавцов горе-покупатели так и не смогли.
Свидетели отдыхают

Возможно, что в упомянутых случаях дело обстояло не совсем так, как в нашей «страшной сказке». А возможно, что именно так все и было. Например, в материалах официального издания «Бюллетень Верховного суда Российской Федерации» (№ 8, 2002 г.) фигурирует примерно такой сценарий.

В конце 2000-х два биробиджанца заключили в нотариальной конторе договор купли-продажи квартиры. Форма и порядок расчетов в документе не оговаривались. Однако в полном соответствии с логикой «Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» передача денег продавцу должна была осуществляться после государственной регистрации перехода права на квартиру. Есть банковские документы о том, что покупатель деньги со счета перед нотариатом снимал, имеются свидетели взаиморасчетов. Есть, наконец, простой факт – продавец освободил квартиру для беспрепятственного въезда семьи покупателя. Но присутствует в ГК РФ ст. 162, п. 1 которой гласит: «Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания».

Так что свидетели пусть отдыхают. Не помогли они отвоевать права – похоже, и впрямь «добросовестного приобретателя» – ни в районном суде, ни в судебной коллегии городского суда, ни перед его президиумом. Правда, протест прокуратуры был заявлен, но и это не помогло. Возможность «борьбы за справедливость» заблокировало отсутствие одного маленького, но грамотно составленного рукописного документа.
Парадоксы «письменной формы»

Главное недоразумение, порожденное правовой безграмотностью, заключается в том, что существование «простого письменного», а тем более нотариально удостоверенного договора купли-продажи успокаивает даже «читавших» Гражданский кодекс. Они считают договор той самой «письменной формой сделки». На самом деле произведенные расчеты – неотъемлемая и обязательная часть сделки, без отдельного подтверждения которой договор купли-продажи становится просто «протоколом намерений».

 Так, в текст удостоверяемого нотариусом договора может быть введена следующая «подсказка» для клиентов: «Подтверждением произведенных расчетов между сторонами является расписка». В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство, то есть необходим дополнительный документ, свидетельствующий, что покупатель исполнил указанное в договоре обязательство оплатить приобретенную квартиру. Но не все нотариусы склонны перегружать текст договора подробностями.

Некоторые же, наоборот, стараются полностью подстраховать интересы клиентов и практикуют «удостоверенную надпись о том, что все расчеты произведены и обязательства сторон выполнены», – прямо на бланке договора после его регистрации и передачи объекта. Это единственная ситуация, когда можно обойтись без расписок – при условии, что в договоре указывалась полная стоимость объекта, а не сумма оценки ПИБа, взятая в техническом паспорте. Но такое встречается нечасто. Да и покупатели в основном не осознают, что экономия на 1% от дельты между инвентаризационной и полной рыночной стоимостью объекта вообще лишает их многих возможностей защитить свои интересы «в случае чего».

Есть любители указывать, что расписка составлена «в здравом уме, твердой памяти, не под давлением» и пр. Такие дополнения не имеют смысла. А вот указать, что причитающаяся за проданный объект сумма получена полностью и претензий по расчетам у продавца нет, весьма полезно.

Самое же надежное по доказательности – нотариально удостоверить в расписке подпись лица, получившего деньги. Всякая грамотно составленная расписка имеет юридическую силу. Но оспорить документ с нотариально удостоверенной подписью всегда сложнее, чем составленный «на коленке». При этом подпись у нотариуса можно удостоверить по пути в банк или вообще заблаговременно. А вручить бумагу покупателю в момент осуществления расчетов – в обмен на полученные деньги.
Хранить вечно!

Скорее всего, в описанных выше случаях, приведших к суду с печальным финалом, граждане не пользовались услугами юристов. 

Когда оформляется «цепочка» сделок, важно, чтобы расписки о «движении денег» по цепи были оформлены всеми ее участниками. Даже если все полученные за продажу одной квартиры средства «промежуточные» участники тут же тратят на приобретение другого объекта недвижимости.

При покупке недвижимости у знакомых или родственников бывает неловко упоминать о расписке: вдруг обидятся. На самом деле конкретизация финансовых отношений не способна навредить настоящей дружбе или крепким семейным узам. А в современном фольклоре много высказываний по поводу того, что именно делать «неудобно», – в отличие от проявления элементарной юридической грамотности.

Чтобы иметь юридическую силу, расписка должна быть составлена в соответствии с определенными требованиями. Ее пишет от руки лично продавец, указывая:

    место (географический пункт) и дату составления – прописью;
    кто и от кого получил деньги (при этом ф.и.о. участников взаиморасчетов пишутся полностью, с паспортными данными и адресами их постоянной регистрации);
    выплаченную сумму – числом и прописью, в российских денежных единицах, соответствующих по курсу ЦБР на день расчетов эквиваленту определенной суммы в иностранной валюте;
    за что именно передается сумма (в качестве оплаты за проданную квартиру, доплаты при обмене, мене и т. п.);
    точный адрес объекта сделки (желательна и его общая характеристика: например, «отдельная двухкомнатная квартира» или «комната площадью 10 кв. м в пятикомнатной квартире»).

Кроме того, если кто-то действует по доверенности, вносятся ее данные (номер и дата составления доверенности, сведения об оформившем ее нотариусе). Если выплаты разбиты на несколько этапов, желательно указывать события, по факту наступления которых выплачивается очередная часть суммы. Подписывать расписку нужно полными фамилией, именем и отчеством и обычной подписью.


Edit Delete